DSR 쉽게 이해하기 (예제 있음)

DSR 정의

DSR이란 Debt service ration의 줄임말이고 우리나라 말로는 총부채 원금상환비율을 의미합니다.

 

DSR 규제 발표 및 기사

오늘 정부에서 DSR 규제에 대해서 홍남기 부총리가 나와서 조속한 시행의지를 밝혔는데요. 저도 아파트 잔금을 해야 되는 입장인지라 이번 규제 소식이 남일이라고 느끼진 않아서 조금 찾아봤습니다. 

 

언론에서는 이번 정부 규제에 대해서 '더 쪼그라드는 주담대'라는 표현이라던가, 제목에 구체적으로 줄어든 금액을 표시함으로써 어그로성 글을 많이 올렸습니다. 저도 개인적으로 그런 어그로성 글을 보고 겁이 나서 해당 규제에 대해서 제 나름대로 이해하기 쉽게 정리해보고자 이렇게 글을 남겨봅니다.

 

DSR 쉽게 알아가기

일단 DSR이란 앞서 말씀드린 것처럼 총부채원금상환비율 입니다. 총부채 원금상환비율이란 부채에 따라 대출이 가능한 비율을 의미하는데요. DSR은 LTV와 DTI처럼 은행이 대출 심사를 할 때 사용하는 기준 중 하나입니다. 

 

DSR의 계산법은 간단합니다. 총 부채에서 소득을 나눈 비중을 의미하는데요. 이렇게 말씀드려도 표면적으로 이해하기가 어렵습니다. 그래서 더 간단히 말씀드리겠습니다.

 

DSR이 40% 이내에 본인 소득이 월 200만 원인 경우, 대출을 받을 수 있는 금액의 원리금이 월 80만 원이 넘어갈 경우 해당 상품은 대출이 불가능합니다. 제가 말씀드린 원리금은 신용대출과 주택담보대출 포함한 원리금 금액이에요. 

 

더 깊이 들어가서 체감이 될 수 있게 설명을 드리면,

 

LTV 60% 와 DSR 40%의 적용을 받는 지역에 아파트 값이 4억이라 가정해볼게요. 그리고 그 아파트를 구입하려는 대상이 외벌이에 연 소득이 2500만 원이라고 가정해봅니다. 그리고 이 사람이 주택담보대출 중에 금리가 4%의 상품으로 대출을 받는다고 가정해볼게요. (대출 상품의 원리금 상환 기준 : 원리금 상환은 원금과 이자를 5:5 수준 납부)

 

4억의 아파트를 주택담보대출 60% 적용받을 경우 2억 4천을 대출받을 수 있습니다. 그리고 4% 금리라고 계산을 했을 때, 이자만 매달 60만 원 정도입니다. 원리금으로 봣을때 120만 원입니다. 연 소득이 2500만 원인 경우 매달 세전 200만 원의 월급을 받고 있고 매달 소득인 200만 원과 원리금인 120만 원을 비교해보면 60% 비중을 차지하기 때문에 DSR이 40% 적용되는 지역일 경우 해당 대출 상품을 이용하지 못하게 됩니다. 제가 가정한 대상으로 따졌을 때는 매달 원리금으로 80만 원이 넘어가면 안 되는 상품을 이용해서 대출을 받으셔야 합니다. 

 

찐 규제 대상

이런저런 뉴스를 보면 대출 규제라고 이야기하는데 모두가 적용되는 건 아닙니다. 이번 규제 대상은 소득 대비 고가 아파트를 구하는 사람들이 타겟층이라고 볼 수 있겠네요. 투자하는 사람의 입장에서는 레버리지 중 하나인 주택담보 대출의 규제가 맞다고 볼 수 있겠지만, 만약 실거주 목적으로 안정적으로 아파트를 구하는 사람들 또는 투자 입장에서도 안정적으로 집을 구하려는 사람들은 제외 대상이 될 수 있겠네요.