분양가 상한제 아파트, 집 값 상승에 따라 특별공급도 없어질 판

분양가 상한제란? 

분양가 상한제가 적용된 아파트의 경우는 주변 지역 아파트 시세보다 저렴하게 나오게 됩니다. 분양가 상한제를 적용하게 된 배경은 신규 아파트 분양 시장 가격을 안정화시키기 위한 방법론 중 하나이며, 아파트 가격이 급격하게 상승함에 따라 분양가 상한제를 적용해 실제 물가 상승분만큼의 분양가 측정을 위한 제도로 작용이 되었습니다. 정책 효과로 반 값 아파트를 분양받을 수 있는 기회가 예비 입주자들에게는 생겼지만, 부동산 시장에서는 공급 시장을 주춤하게 했던 제도로 손에 꼽습니다.

위에서 이야기했지만 분양가 상한제가 적용된 아파트는 주변에 비해서 저렴합니다. 하지만, 주변 아파트 가격이 계속 올라갈 경우 그에 따라 분양가 상한제 적용된 아파트 금액도 올라가기 때문에 분양가 상한제가 적용된 아파트지만, 지역 자체 집 값이 비쌀 경우, 분양가 상한제가 적용된 아파트일 경우에도 고액의 분양가를 형성할 수밖에 없습니다. 분양가 상한제 측정 기준은 택지비, 건축비, 가산비가 됩니다. 이번에 분양가 상한제 개편에 따른 재개발 아파트 평단가 가격이 많이 올라 이슈와 논란거리가 발생되고 있습니다.

 

서울 최대 재건축 단지, 둔촌주공아파트 재건축 단지

둔 총 주공 아파트의 경우 현재 준공 중이면서 내년 2월쯤에 분양을 시작할 것 같습니다. 하지만 아파트 가격 자체가 3.3제곱미터 당 4천만 원이 넘어가는 평단가가 측정되었다고 보도되고 있습니다. 설계되어 나오는 아파트 평형 중 25평형 이상일 경우 9억을 초과하기 때문에 중도금 대출이 나오지 않게 되고, 특별 공급 물량도 없어지게 됩니다. 사실상 서울에서 전무후무한 대규모 주택 단지이기 때문에 해당 공급 물량이 집 값에 많은 영향을 줄 수 있겠다는 전망이 있긴 하지만, 비싼 분양가로 인해 결국, 소득이 적고 종잣돈을 모으기 힘든 신혼부부의 경우는 사실상 지원을 하기가 어렵기만 할 것으로 보입니다. 해당 아파트에 들어가기 위해선 적어도 현금 4~5억 정도는 보유해야 합니다. dsr 규제로 인해 대출도 많이 나오지 않고 분양가뿐만 아니라 신축 아파트의 경우는 발코니 확장이라던가, 내부 인테리어 또는 가전, 가구와 같은 옵션 영역에도 돈이 들어가는 관계로 더 많은 현금이 필요할 것으로 측정되고 있습니다. 

 

과연 민간분양만 문제인가?

앞서 언급한 둔촌 주공 외에도 공공 분양의 경우도 9억이 초과할 경우 당연히 대출 제한이 있고 특별공급 물량 또한 없어지게 됩니다. 이렇기 때문에 사실 상 서울 또는 현재 집 값이 많이 오른 경기 수도권에 청약 도전은 쉽지 않은 것으로 보이며 시장에 적지 않은 파장이 일어날 것으로 보입니다. 

 

고가 아파트의 기준이 9억?

우리나라는 9억이라는 금액을 기준으로 고가 아파트 기준을 세웠습니다. 그래서 9억을 초과한 아파트인 경우 고가 아파트로 분류되어 대출 및 특별공급 대상 아파트로 지정되지도 않습니다. 사실상 이 기준은 과거에 기준이라 현재 집 값 시세와 맞지 않다는 비판도 있습니다. 하지만 만약 이 고가 아파트 기준을 바꾸게 될 경우 분양 시장뿐만 아니라 대출 또는 세금 등 다양한 문제들도 같이 고려해야 되는 부분 때문에 즉각적인 수정이 될 것 같아 보이진 않습니다. 개인적인 견해이만, 둔촌주공 아파트의 경우도 다음 정권이 들어서야 공급이 되지 않을까 생각됩니다. 그 이유가 워낙 분양가가 비싸서 서민들을 위한 특별공급마저도 대상이 되지 않기 때문이지요. 정권이 바뀐 후 분양가 상한제나 고가 아파트 기준을 다시 정립해서 해당 아파트를 공급하지 않을까 생각됩니다.