신혼부부, 재테크 말고 청약부터 공부해라

신혼부부, 재테크 말고 청약부터 공부해라

 이번 글에서는 신혼부부라면 재테크 대신에 청약부터 공부해야 되는 이유와 공부방법에 대해서 이야기하겠습니다. 저는 결혼 2년 차 유부남입니다. 결혼 2년 차에 청약에 당첨이 되었습니다. 당첨 후기 관련된 글은 아래 링크를 연결해놓을 테니 이 글을 끝까지 읽어주시고 그 게시물도 한 번쯤 찾아서 보시기 바랍니다. 

2021.03.14 - [투자] - [2021-03-14] 30대 초반 내 집 마련 후기 (청약 당첨)

[2021-03-14] 30대 초반 내 집 마련 후기 (청약당첨)

재테크 말고 청약 공부를 먼저 해야 되는 이유

• 내 집 마련은 신혼부부에게도 중요하다.
• 신혼부부에게 유리한 청약 제도

 저를 포함한 대한민국 사람들은 내 집 마련이 인생에 정말 중요한 이슈인 것 같습니다. 저도 내 집 마련을 이렇게 빨리 할 줄은 몰랐지만, 주변 직장 동료들의 이야기를 들어보면 세입자의 삶이 쉽지 않다고 느낍니다. 최근에 현재 살고 있는 아파트 전세 계약을 갱신을 하게 되었을 때도 세입자의 서러움을 조금이나마 느낄 수 있었지만 만약 우리에게 아이까지 있었다면 계속 이사하면서 사는 것이 쉽지는 않을 것 같더라고요. 그렇기 때문에 내 집 마련은 정말 중요한 것 같습니다.

 

 제가 신혼부부가 재테크 대신 청약 공부를 해야 된다고 주장하는 이유는 우리나라는 신혼부부 들을 위한 대책을 완벽하진 않지만 계속해서 만들어내고 있습니다. 사회적 약자는 다양하지만 출산율과 직결되는 연령층이 신혼부부이기 때문에 특히 더 많은 혜택들이 있는 것 같습니다. 노령화 사회라는 게 출산율이 떨어졌기 때문에 발생된 것이잖아요. 그렇다 보니, 정부에서는 신혼부부에게 유리한 정책들을 내는 것 같더라고요. 이번에도 청약 제도가 살짝 바뀌어서 특별공급의 비중이 더 많아졌다는 기사를 보았습니다. 이런 기사를 보면 일단 사람들은 피식 웃고 정부에 대한 신뢰가 안 간다는 비평만 많이 합니다. 

 

 그런 비평 대신 일단 한 번 청약에 대해서 진득하게 공부하시기를 권하고 싶습니다. 우리나라 청약시장은 신혼부부에게 굉장히 많은 부분이 유리하게 열려있습니다. 특공 중에도 신혼부부 특공이라고 있긴 합니다. 엄밀히 따져 보면 다자녀 부부를 위한 특공이라고 생각하실 텐데요. 하지만 저는 그런 전형에서도 예비 1번, 2번을 받기도 했습니다. (예비번호 1번, 2번은 당첨이나 다름없습니다.) 저희는 아이도 없는데 말이지요. 그리고 제가 당첨된 아파트는 생애최초 특별공급으로 당첨이 되었습니다. 이렇게 신혼부부에게 다양한 내 집 마련의 기획가 열려있는데 왜 그렇게 키보드워리어가 되는지 이해가 안 되더라고요. 아무튼 일단 비평보단 먼저 공부하고 청약에 도전하시는 건 어떨까요? 제가 당첨된 방법에 대해서는 글 아래에 자세히 언급할 테니 끝까지 읽어주시기 바랍니다. 

주식하지 말고, 청약 공부를 하세요.

• 기울어진 운동장
• 주식보다 쉬운 청약 공부

 만약 여러분이 아직 결혼을 하지 않았거나 내 집 마련에 성공하셨다면 가장 먼저 추천할 투자는 주식입니다. 하지만 결혼을 하셨다면 무엇보다 청약을 먼저 추천드리고 싶습니다. 그 이유는 주식과 비교했을 때 청약이 훨씬 신혼부부에게 유리하기 때문입니다. 주식은 모든 개인 투자자들이 공평하게 들어옵니다. 하지만 주식 시장에는 존 리, 강방천, 워런 버핏 같은 유명하고 실력 좋은 사람들이 많이 있습니다. 이런 사람과 여러분은 주식으로 승부하셔야 합니다.

 

 하지만 청약은 어떨까요? 우리나라 청약제도는 특별공급 대상자들에게 기울어진 운동장입니다. 신혼부부들에겐 도전할 수 있는 다양한 특공이 있습니다. 생애최초 특별공급, 신혼부부 특별공급 말이에요. 또 신혼부부는 일반공급 물량을 도전해볼 수 있습니다. 이것만 있을까요? 아닙니다. 저 공급 방식에서 미분양을 방지하기 위해 1차에서 탈락한 사람에게 예비번호를 제공하는데 여기서 예비번호는 1차에 당첨에서 부적합자들이 나올 경우 이 예비번호를 받은 사람들에게 또다시 기회가 생기는 프로세스입니다. 또 있습니다. 흔히들 줍줍이라고 말씀을 하시는데, 예비번호 당첨자들 중에서도 입주 전에 부적격자가 나올 경우 미분양 물량이 나올 수 있는데 이런 물량을 줍줍이라고 표현합니다. 이것 마저도 신혼부부들은 도전해볼 수 있습니다. 

 

 정말 기회가 많지요? 그러나 대부분의 신혼부부는 이런 걸 모릅니다. 결국 아는 사람만이 내 집 마련에 성공하게 되는 것입니다. 저도 이런 사실을 공부하면서 알았어요. 주식 종목 공부하는 대신에 이런 청약에 기초적인 정보라도 알고 있다면 더 빨리 내 집 마련을 이룰 수 있겠지요?

부동산 말고, 청약 공부를 하세요.

• 이미 올라버린 아파트 값, 신혼부부에겐 넘사벽
• 부동산 공부보다 효율이 좋은 청약 공부 

 저도 재테크를 공부하면서 주식과 부동산을 공부했습니다. 하지만, 요즘 집 값 심상치 않죠. 갭 투자를 해보고 싶긴 하지만, 이게 쉽지만은 않아요. 현재 정부에서 갭 투자자들을 막는 정책을 쓰고 있기 때문입니다. 저희와 같이 적은 종잣돈으로 돈을 굴리는 사람들에게 치솟는 집 값은 모두 고점의 아파트나 다름이 없습니다. 저점의 아파트는 정말 찾기 힘들지요. 만약 부동산 제재가 이렇게 까지 심각하지 않다면 부동산 투자도 좋은 방법이긴 합니다. 하지만 지금 시점은 청약이 가장 효율이 좋은 공부라고 생각됩니다. 부동산 공부는 매주 임장을 다니셔야 하고, 공인중개사와의 친분도 다져야 하면서, 종잣돈으로 크게 투자하셔야 합니다. 그리고 바로 임대업을 해야 되기 때문에 그 시장에 대한 이해도 있어야 합니다. 

 

 하지만 청약은 어떨까요? 청약 넣는데 돈이 들어갑니까? 준비물도 별로 없어요. 컴퓨터와 공인인증서만 있으면 됩니다. 이것도 요즘은 카카오나 네이버 인증서로도 대체가 되는 것 같더라고요. 그리고 신청할 때 돈을 내지도 않아요. 공짜입니다. 그냥 신청하시면 돼요. (그냥.. 은 아니지만..) 어쨌든 부동산 투자보다 청약 공부가 더 쉽습니다. 청약은 딱 정해진 분양가와 입지 그리고 앞으로 추진될 사업에 대한 조사만 이뤄지면 됩니다. 그리고 내부적으로 타입 같은 것도 봐야겠지만 확실히 부동산 투자보다 쉽습니다. 자 이제 청약 공부를 어떻게 해야 되는지 설명드리도록 하겠습니다.

그럼, 청약 공부는 어떻게 해야 되나?

• 청약은 확률 싸움
• 당첨 확률을 높이는 4가지 방법

 청약은 확률 싸움이에요. 자신이 당첨될 만한 아파트를 찾으셔야 합니다. 모집공고를 꼼꼼히 보는 것은 기본입니다. 이것은 확률을 높일 수 있는 방법이 되지 못해요. 확률을 높일 수 있는 방법은 본인과 가족이 살 수 있을 만한 지역을 먼저 선점하는 게 먼저입니다. 제 주변 사람들 중에 아파트 청약을 어디까지 넣어보셨냐고 물었을 때, 사람들은 서울이나 경기권까지만 생각합니다. 왜냐하면 현재의 직장과 가까워야 되기 때문이지요. 하지만 그들은 공무원도 아니고 공기업에 다니는 것도 아닌데 왜 그렇게 현재 직장이 중요한지 물었을 때, 아무런 답변을 못합니다.

 

 우리는 현재의 직장만 고려해서 아파트를 지역을 선정하면 안 됩니다. 나중에 나의 아내와 내가 이직할 수 있는 확률이 조금이라도 있다면, 우리는 그 이직할 수 있는 회사까지 고려해야 되는 것이지요. 그럼 더 막막하잖아요? 그럼 또 방법이 있습니다. 여러분은 본인의 직종이 밀집되어있는 지역을 살펴야 합니다. 강남, 여의도, 판교, 세종, 구로, 가산, 종로와 같은 직종이 밀집되어 있는 지역을 중심으로 여러분들은 청약 지역을 살피셔야 합니다. 이 지역을 쪼개서 분양 아파트 근접도를 측정해보면, 경기권을 넘어 일산, 인천, 수원, 광주, 시흥, 의정부까지 고려할 수 있습니다.

 

 당첨 확률을 높이는 방법이 또 있습니다. 바로 타입을 보셔야 합니다. 아파트 평형을 분석하고 비인기 타입을 노리시면 당첨 확률을 높일 수 있습니다. 요즘 아파트 타입은 정말 말도 안 되게 안 좋은 타입은 없습니다. 다만, 공급되는 아파트 내에서 A~D까지의 타입이 있다면 청약 신청자들은 그중에 가장 좋거나 중간 정도의 아파트 타입을 집중해서 보기 마련입니다. 이것도 상대평가라고 타입이 여러 개 있을 경우 그중에 가장 안 좋게 보이는 타입을 보면서 너무 아쉽다 라는 생각을 합니다. 웃기죠? 당첨되지도 않았는데 말이죠. 그런데 여러분들은 그런 생각을 조금씩 하실 거예요. (저도 그랬어요.) 제가 결단코 말씀드리지만, 가장 안 좋게 보이는 타입을 넣으셔야 여러분의 아파트 당첨이 더 빨라집니다.

 

 또 한 가지 있습니다. 이것은 바로 동시청약 물량을 노리셔야 합니다. 이 말은 청약 홈 홈페이지에 들어가 보면 청약 캘린더가 있습니다. 그 캘린더에는 대한민국 아파트 분양 일정이 자세히 나와있습니다. 공공물량은 종종 빠져있는 경우가 있는데 그런 경우는 SH 또는 LH 홈페이지에 들어가서 참고하시면 됩니다. 이런 일정을 보고 발표일자가 같거나 격일로 발표되는 물량을 보셔야 합니다. 그 이유는 저와 같이 청약 공부 좀 했던 사람들은 다양한 지역의 아파트 물량에 관심을 갖습니다. 그리고 그 물량에 모두 넣곤 하는데요. 이렇게 넣게 되면 당첨일이 먼저인 지역에 나 보더 더 유리한 사람들이 당첨이 되면서 그 이후에 발표되는 청약 당첨 대상자에서 빠지게 되어있습니다. 그렇기 때문에 동시 청약 물량이 많다면 이렇게 빠져나갈 허수를 계산해보면 여러분의 당첨 확률을 높일 수 있게 됩니다. 

 

 이게 마지막이라 생각하실 텐데 또 한 가지가 있어요. 이것은 아파트 특별공급 공급 물량을 분석해야 알 수 있는 부분이에요. 특별공급 물량은 대표적으로 5가지의 공급물량이 있어요. 다자녀가구, 신혼부부, 생애최초, 노부모 부양, 기관추천 이렇게 5가지입니다. (부동산 정책에 따라 특별공급 전형이 추가될 수 있음.) 보시면 아시겠지만, 다자녀 가구와 노부모 부양 같은 경우는 작은 집을 선호하지 않습니다. 그리고 신축이라고 하지만 당첨이 돼도 생활이 어려울 수 있기 때문에 이런 전형의 사람들은 작은 타입을 신청하지 않습니다. 그렇기 때문에 이런 특별공급의 작은 평형의 아파트 타입들은 대개 잔여물량이 나오게 되어있지요. 이런 내용을 이미 알고 있다면, 아파트 공급 물량을 볼 때, 저런 특별공급 물량이 어느 정도 있는지를 먼저 파악하게 됩니다. 

참고하면 좋을 아파트 당첨 썰

 제가 드릴 수 있는 모든 것들을 말씀드리긴 했는데요. 저 방법들을 모두 숙지하고 여러 가지 전략을 짜셔야 하는 겁니다. 이 전략은 사실 심리싸움이기도 합니다. 그리고 그 당시에 부동산 정책 그리고 지역 분위기에 따라 달라질 수 있습니다. 저는 예전에 주상복합 아파트에 청약을 도전했습니다. 솔직히 그때 당시는 공부도 부족한 상태에서 넣어봤는데 예비번호가 1번이 되었습니다. 그것도 신혼부부 특별공급으로요. 참고로 저는 아직 아이가 없습니다. 왜 이렇게 되었을지 공부를 해봤는데 그 당시에 그 지역에 추가 아파트 단지가 크게 들어온다는 개발 호재가 있었습니다. 주변 지역 사람들은 주상복합 대신에 대단지 아파트를 선호했기 때문에 본인들의 청약 통장을 아껴서 저와 같이 타 지역에 사람들이 대거 당첨이 된 것입니다. 물론 저희는 그 아파트 추첨하는 날 추첨 분위기만 느끼고 바로 기권하고 나왔습니다. (패기) 

글을 마무리하며

 신혼부부 대다수는 청약 시장에 접근을 할 때 본인의 가점을 대략적으로 계산을 해본 뒤 신문 기사와 TV 뉴스에서 나오는 인기 있는 지역의 경쟁률만 보고서 미리 청약 도전 기회를 놓치는 경우가 많습니다. 저와 아내 또한 그랬으니깐요. 저희는 아파트에 당첨이 되었음에도 지난 간 아파트 단지 공사현장을 보고 있으면 가끔은 후회도 합니다. 암튼 주식이든 부동산이든 우리는 공부를 해야 합니다. 재테크도 마찬가지죠. 하지만, 청약에 대해서는 특별히 공부할 게 없다고 생각합니다. 이게 문제지요. 청약도 공부하시면 결과가 나옵니다. 공부를 어떻게 시작해야 될지 모르시는 분들은 일단 책이나 유튜브를 통해서 접하시기를 추천합니다. 그리고 제가 올려놓은 이 글을 계속해서 보시면서 아파트 당첨 감각을 기르시는 게 중요합니다. 

 

 단순 뉴스와 기사에 현혹되지 마시고 일단 부딪혀 보세요. 제가 언급한 방법에 대해서 충분히 숙지를 하셨다면 본인의 당첨 가능성이 높은 아파트를 찾을 수 있을 겁니다. 그런 아파트를 그냥 대충 청약에 신청하면 안 되겠지요. 정말 신중하게 전략을 짜서 청약 신청을 하시기 바랍니다. 그래야 예비번호라도 받아볼 수 있고 서류 준비까지 제대로 경험해보실 수 있습니다. 저희도 한창 공부하면서 청약에 도전했을 때 총 6번의 예비 당첨이 되었는데요. 매번 예비 당첨될 때마다 서류 준비하는 것 때문에 스트레스도 엄청 많이 받았어요. 솔직히 어떤 아파트는 그냥 당첨 아니면 탈락이라는 결과를 기대할 정도로 예비당첨 또한 쉬운 길은 아닙니다. 어쨌든 저희는 그런 과정을 거치면서 저희 나름 괜찮은 아파트 단지를 선택해서 입주를 기다리고 있습니다. 

 

 이 글이 정말 누군가에게 도움이 되었으면 좋겠습니다. 제 주변 사람들은 제가 아무리 말을 해도 잘 안 들어요. 왜냐하면 절박하지 않기 때문이겠죠. 분명 제 블로그까지 오신 분들이라면 청약에 갈증이 있는 분이실 거라고 생각됩니다. 꼭 이 글을 저장해놓으셨다가 다시 곱씹으며 읽어보시고 또 댓글로 남겨주시면 제가 친절히 답변까지 드릴 수 있도록 하겠습니다. 그리고 제가 그동안 청약에 대해 남겨놓은 글도 한 번씩 쭉 읽어보시면 도움이 될 수 있겠네요. 

 

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